Tout résident belge, propriétaire d’immeubles situés tant en Belgique qu’à l’étranger, est tenu de mentionner les revenus les concernant dans sa déclaration à l’impôt des personnes physiques.
Une différence de traitement fiscal existe toutefois entre la taxation des immeubles belges et étrangers. Tout immeuble belge non loué (autre que la résidence principale) ou loué à des particuliers est imposé sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40% alors que tout immeuble étranger est imposé sur base des loyers perçus ou sur base de la valeur locative si le bien n’est pas loué.
Ce régime discriminatoire a été condamné par la Cour de justice de l’Union européenne. Pour y remédier, la Belgique a aligné le traitement fiscal de la taxation des revenus d’immeubles belges et étrangers ; c’est ainsi qu’à partir de l’exercice d’imposition 2022, revenus de 2021, les immeubles étrangers se verront attribuer un revenu cadastral qui, après indexation et majoration de 40%, sera pris en compte pour le calcul de l’impôt du contribuable.
Quelles conséquences pour les contribuables belges propriétaires d’immeubles à l’étranger ?
1. Obligation de déclaration
Tout contribuable belge qui acquiert un bien immobilier à l’étranger est tenu de le déclarer spontanément à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (Ci-après, l’Administration) et ce, dans les quatre mois de l’acquisition.
Des délais plus longs sont toutefois prévus d’une part, pour tout contribuable déjà propriétaire d’un tel bien au 31 décembre 2020, il dispose d’un délai jusqu’au 31 décembre 2021 pour introduire sa déclaration. D’autre part, le contribuable qui a acquis un tel bien entre le 1er janvier 2021 et le 25 février 2021, dispose jusqu’au 30 juin 2021 pour introduire sa déclaration.
Une amende administrative pour non-respect de cette obligation est fixée entre 250 € et 3.000 €.
2. Attribution d’un revenu cadastral
L’Administration attribuera ensuite un revenu cadastral à chaque immeuble étranger concerné. Elle se fondera sur la valeur vénale normale actuelle de l’immeuble étranger, à laquelle sera appliqué un facteur de correction à déterminer chaque année pour parvenir à la valeur de 1975 (Pour 2020, le facteur correctif est de 15,036). Le montant obtenu sera ensuite multiplié par 5,3% et ce, afin de ramener la valeur vénale à une valeur locative fictive.
Exemple
Valeur vénale (2020) de l’immeuble : 400.000 euros
Facteur de correction (2020) : 15,036
Revenu cadastral : 400.000/15,036 x 5,3% = 1.409,95 euros
3. Allègement possible de l’impôt
Tout contribuable résident belge est imposé sur ses revenus mondiaux, comprenant notamment les revenus immobiliers étrangers. Même si les Conventions préventives de la double imposition exonèrent de l’impôt belge de tels revenus, ceux-ci sont toutefois pris en compte pour déterminer la hauteur du taux d’impôt applicable aux autres revenus taxables. Il s’agit là de la réserve de progressivité.
Les revenus cadastraux étant en principe inférieurs à la valeur locative réelle des immeubles, il devrait en résulter une imposition moindre pour le contribuable.
Nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire.